http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2005 年9 月8 日 陈海杰 张徐 解放日报
律师评析：
韩某委托律师代理本案后，律师对案情作了全面了解和分析后认为：根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中的《看房确认书》实质就是一份居间合同，虽然韩某女儿在委托人一栏内填写了韩某姓名，又提供了联系地址和方式，但韩某（包括其女儿）未在合同签名一栏中签字或盖章，根据法律规定，该《看房确认书》未成立。同时中介公司未带韩某看过房，故也不存在《看房确认书》作为合同视为成立的情形。所以，中介公司的诉讼请求不应得到支持，一审法院的认定缺乏事实和法律依据，一审判决应当予以纠正。
终审判决：
二审法院审理后采纳了律师的意见，判决撤销一审判决，对中介公司的诉讼请求不予支持。
本案启示：
本案中，该中介公司要求给付违约金的目的没有达到，韩某的利益最终得到了维护。但回顾整个经过，这一纠纷完全是可以避免的。
正是由于韩某女儿的几个字，引致一场诉讼。现实生活中，几行字，甚至几个字，往往就是一份合同，因此落笔一定要慎重。
随着人们生活水平的不断提高，居住要求也在相应提高，人们在改善住房履行手续时要慎之又慎，切实维护自己的合法权益，避免不必要的纠纷。不仅在与中介公司签订居间合同时要注意，在签订房屋买卖合同时更要注意。比如合同的条款是否全面理解，是否和你的本意一致？所签订的合同是否已经成立并生效？总之，签字或盖章一定要慎重。
对于中介公司而言，要提高服务质量，诚信待客。相对于去年来说，现在的二手房交易正处于低潮，中介公司应该苦练内功，以诚信取胜，以服务质量取胜。若像本案中的中介公司，企图利用客户的大意或疏忽来达到赢利目的，最后只会丧失客户，丧失市场。
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