案例分析：关注二手房买卖中常见问题及防范对策

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2005 年6 月30 日宋宁华孙云新民晚报

[摘要] 买房卖房大事切记擦亮双眼，谨防落入“陷阱”。今年上半年，本市法院出现了二手房买卖诉讼案件大幅上升的现象。昨天，市高院召开新闻发布会，专门提醒老百姓，关注二手房买卖中常见的问题及防范对策。吃了上家吃下家

吃了上家吃下家“阴阳合同”赚差价

手法：一些房屋中介公司在房屋买卖合同上虚填房价，签订“阴阳合同”，帮助客户少交税或多贷款，而自己多赚差价，事后引发纠纷。

【案例】一宗房产买卖的实际成交价为96万元，但中介公司“建议”卖方在合同上虚填房价为87万元，以少交契税——到时候得到的好处“匀”给中介公司一点。岂料，买方发现后，以合同价为据，指控中介公司多收了他9万元购房款，打官司要求返还。法院在查清案子的真相后，驳回了原告的诉讼请求，同时对于中介公司的违规行为予以严肃批评，并责令被告补交相应的税款。

无独有偶。徐先生通过仙霞西路上的一家房产经纪公司介绍，打算购买一套价值126.8万元的住房。中介“建议”双方在房产合同上降低房屋总价，将一部分价款以装修转让费的名义另行约定，以达到避税目的。徐先生考虑到这样做可以为自己省下2万多元契税费用，一时冲动便答应了，并且当即签订了购房合同、支付定金1.2万元。事后，家人认为这一做法不对，要求徐先生解除购房合同。然而，当他向中介提出这一要求时，对方却称这属于违约行为，如徐先生执意不肯买房，定金将被没收，中介费则要照付不误。

法官提醒：一些市民为避税钻空子制定“阴阳合同”，这种做法很容易给买卖双方留下隐患，蒙受不必要的经济损失。

中介“空手套白狼”“人间蒸发”损失大

手法：一些人见二手房交易成本低、见效快，纷纷加入房产中介，只用几个电话、几名员工就“开门揖客”。而一些无资质或实力弱的中介公司老板或员工一看情况不妙，立马卷款而逃。

【案例】杨先生想卖房，听信一家中介公司“是退休人员开的，诚实可信”，便将房屋委托给了这家公司。没想到交易中，中介公司职工卷款而逃。而杨先生的产权已转给他人，甚至新房主已经装修入住！他只好将中介公司告上法院，虽然胜诉，并经法院执行人员努力执行，但几年下来，10万余元的钱款才要回了半数。

法官提醒：在选择中介公司时要擦亮眼睛，一定要选择有良好信誉的知名中介公司。这样，即使出现问题，也能找到人，如果诉讼索赔胜诉，经济赔偿也有保证。

“旱涝保收”设圈套“霸王条款”要看清

手法：有些中介公司设计了“旱涝保收”条款，导致买卖双方不知不觉落入圈套，想不付钱都难。

【案例】王先生和中介公司签下合同，规定委托方在委托期限内或委托期结束后3个月内，若与该中介公司介绍的买方签定合同却未进行交易，应按照委托价格总额的1％支付违约金。但后来王先生通过另一家中介公司的介绍签定了买卖合同，结果被前一家中介公司告上法庭，要求支付违约金。后来法院认定该公司合同条款为霸王合同，没有支持中介公司的诉请。

法官提醒：在购房时，一定要充分注意合同上的“霸王条款”。可以从以下几方面去衡量：

■该条款是否免除了对方的责任；

■是否加重自己的责任；

■是否排除了自己的主要权利。此外，最好再咨询业内人士，做到防患于未然。

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